被求生欲支配的楼市
撰文：《昆明楼市》三一
没有金九银十的干粮支持，这个冬天可能会有点冷。
原本寄望于地王热度来提振市场信心，但终止交易的昆明地王，让市场更为冷静。在求生欲的支配下，部分房企只能靠调价来暖身了。
据不完全统计，昆明已有10余个楼盘进行调价了，覆盖昆明东西南北片区，从首次定价就很谨慎的新盘再到自行挤掉水分的老盘新推，都在做减法。
巫家坝的P率先开了头，最低1.57万/平的定价撕开市场口子，接着就南市区佳兆业收购的华信名旺角，在开盘前一夜，临时调价1000元/平助推一把，北市区被收购的书香水岸1.1万/平首开，与高调宣扬回归“世博园片区去年的价格”遥呼相应，斗南的花田项目最近也在蓄意从之前最低1.3万/平最高1.8万/平调整到1.1万/平起，还有某楼盘特价11888元/平含精装送车位的……
如果不是意识到业绩目标与现实市场有些脱离的情况下，他们都不会轻易调整策略的，这可能会是个事实，求生欲的本能在驱使思变。
上周末呈贡某苑项目开盘，毛坯房在9400元/平左右，精装房含车位11000元/平上下，这个价格在呈贡其实算温和的了，当然卖得好，主要是推的少，推售的房源仅一百来套，扣除内部预定，几乎是暖暖身，加上开盘前明确了学校配套，也算是助攻一把。
虽然，文锋老师在前面的文章说了，“他们并非降价，而是这种调整式的价格策略更多的是自行挤掉水分，让价格更为务实。”
一方面能够感受到的市场情况是投资客的减少，另一方面最近几个月昆明的新增预售面积开水放闸，以昆明房产信息网提供的数据显示，截止到2018年10月份，昆明累计共新增预售面积980万多平米，从5月份开始，昆明连续5个月平均每月的供应量基本保持120万平米。如此一来，势必也加长销售去化的周期。
这两天在昆明南市区一售楼部发现，今非昔比，这可是上了央视报道的楼盘，外地人占比超过50%的热盘，但通过内部了解，他们最近推售的房源，认筹情况都很难做到1:2，节前也是硬着头皮抢开。价格方面，定价也比预期低，二期的精装价格几乎是贴近一期毛坯房价格。
而更为明显的是，区域内的竞品楼盘，已经开始从其他区域引客了，持任一楼盘的DM单即可在售楼部领取食用油，这已经是在到处“撸”人了。
在市场行情好的时候，已经冲了一波，市场不好呢？先自行解决“撸”人和上客问题，巫家坝P楼盘，在首次开盘后也在启动三级市场、渠道整合了，在这之前，可是高高在上。
从购房者的角度，价格始终是敏感因素，在变化之间找到噪点，追涨杀跌的心态，很难接受价格变化带来的沉重事实。
虽然上图的做法不一定真实，但也能表明调价是一种策略，在求生欲面前，开发商也可以有一定的作为。
最近的各路学者专家、明星、演唱会纷纷到昆明“捞钱”，看似繁华，满足了大众对精神层面的满足，聚集人气做到了，但似乎对营销的触动也不太明显，权属自娱自乐。
越多越频繁，也就越淡忘越空虚。远不足来点实际的，比如学校配套，这算得上是市场冷却的救赎。
上周末的开盘热销的几个楼盘中，都有一个同性就是，在开盘前明确学校配套的落位。虽然不知道交房后会不会如期兑现，毕竟昆明因为学校配套问题维权的比比皆是。但利用“你无我有，你有我优”的错位优势也算是明智之举。
目前的市场，是典型的政策市场。任何影响楼市的都可以通过政策来调控，人口净流出，通过优厚的人才引进政策，通过降低落户门槛就可以实现，土地也可以通过政策改变供应或者限价来调节。
在不可能放松的市场调控下，开发商活下去的逻辑，是围绕房地产做更多的延伸，多元化的发展，无论是从地产开发到长租公寓，还是围绕物业服务到商业运营，还是涉足教育领域亦或是养老养生，都有更好的抵御单一市场所带来的影响的能力。
撇开品牌房企的多元化模式，放在昆明，最终还是需要回归到，支撑消费的人口，可持续的产业，人均的消费力，没有好的产品作为载体，没有更好的配套和服务，没有合适的价格，均难以维系。
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